雄安新区只拥抱新兴产业 传统房企应该如何进入？—产城研究之战略观察系列第32期

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4月1日，是雄安新区一周岁生日。雄安承载着“千年大计，国家大事”的使命，具有很大发展潜力，这一年里，有哪些房企成功扣开了这座未来之城的大门？雄安明确定位为“绿色”和“数字”之城，房地产不占主流，房企又该如何获得机会，以证明自己有意愿、有信心、有能力助力雄安的发展？

今年“两会”期间，国家发改委主任何立峰表示，雄安新区规划纲要已基本完成，将于近期发布。按照雄安新区成立之初的规划，雄安“绝非传统工业和房地产主导的集聚区，而将被建设成集技术研发、转移和交易，科技成果孵化和转化，产城融合的创新发展示范区”，到2030年，雄安要成为一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城。“绿色”和“数字”，是雄安规划中的最突出两个关键词，而传统的住宅地产，在发展规划中不占主流。

即使雄安的DNA中房地产基因占比很小，在这一年内，也有如万科、绿地等传统房企成功获批入驻雄安，它们是如何成功叩开这座未来之城的大门？其他房企又该怎样借鉴其成功经验？这些问题，下文将为您一一解答。

现状：无房可买 未来：以租为主

雄安房地产市场的现状，可概括为“无房可买”这四个字：容城县所有售楼处和中介都已关门歇业，安新县更是户籍只出不进。2018年2月10日雄安新区管委会召开专题学术性研讨会，以探索住房租赁管理新模式，会上明确提出，雄安将建立“租购并举、以租为主”的住房保障制度，而且，为保证租赁价格稳定，将实施住房租赁积分制度，租赁信息公开，受大数据监管。

雄安楼市的现状和制度，均体现了其对传统房地产业的抑制态度，住宅开发在雄安机会寥寥。在雄安，传统房企的机会到底在哪里？看看雄安的定位、已成功获批进入雄安的产业和企业，或许可以得到启迪。

定位：“数字”和“绿色”在“雄安第一标”上充分体现

雄安今后的建设方向，也从其第一个成规模大型建筑群——雄安市民服务中心上得到验证，这座融入了绿色建设、智慧运营和数字孪生概念（数字孪生以数字化方式为物理对象创建虚拟模型，来模拟其在现实环境中的行为）的“雄安第一标”，被公认为“代表未来雄安新区新城建设的基本方向”。该项目已进入装饰装修收尾阶段，即将交付使用，承建单位为曾经创造过三天一层楼“深圳速度”的中建三局。

雄安市民服务中心鸟瞰

项目的概念特征很鲜明——“数字”和“绿色”。雄安市民服务中心是一座数字孪生园区，“数字孪生”这一先进概念，需要用到极其强大的大数据技术。项目的建设进度会与计算机模型同步，建筑的所有变化和所用材料，都会实时反映在模型上。到建筑投入使用后，会不断有新的改变，模型也将随之更新数据，电能消耗、用水量、空气质量，都可进行实时检测；“任何地方出故障，比如漏水，直接能在模型中看到管线走向和阀门位置”。该项目的“绿色”则体现在配套的地埋式污水处理站，构成可收集2万吨雨水的“海绵城市”系统。

这些前沿的概念，都会用于整个新区未来的建设中，雄安被设定为一座“数字”和“绿色”之城。

首批48家入驻企业：全部为高端、高新项目，北京深圳企业占77%

雄安新区管委会2017年9月28日宣布，首批48家企业获批在雄安新区入驻，计划开发项目全部为高端、高新产业和现代金融服务业。48家企业，央企中，包括三大通信运营商；民企中，包括BAT中的腾讯（成立子公司雄安新区腾讯计算机系统有限公司）和阿里巴巴（成立三家子公司，分别为雄安阿里巴巴人工智能公司、蚂蚁金服和菜鸟科技）。2017年12月，百度也宣布与新区管委会合作，打造“智能公交+无人驾驶”出行试点示范项目，目前百度的无人小巴正在雄安进行内测。其他企业的经营范围也都紧扣雄安智慧和数字的主题：雄安纳维科创有限公司，生产半导体、波普材料；雄安华讯方舟科技有限公司，制造太赫兹应用产品等；雄安达实智慧科技有限公司，经营云计算、智慧医疗等业务。

可以看出，这48家企业的经营业务，完全符合雄安“绿色”和“数字”的定位。值得一提的是，首批48家企业中，来自北京的企业有24家，来自深圳的企业13家。雄安的使命是“首都副中心”，自然对北京的企业青睐有加；而深圳经济特区的发展经验，对雄安来说也是宝贵的借鉴。

在大批高端企业涌入雄安之际，雄安传统的制造业则在进行升级和迁移。

2018年3月，中建二局、中建设计集团与雄源科技（深圳市雄源科技有限公司,是一家集软、硬件技术研发、设计、生产、销售于一体的高新技术企业）签订合作协议，合作开发雄安新区服装产业转型升级项目，包括涞源县容城服装智慧新城项目和雄安•定州雄源服装科技产业园项目两部分，总投资额约60亿元。该项目主要建设智慧厂房、研发中心、物联网仓储物流中心、高端服装展示中心等，预计年产服装可达1亿件套，年产值达200亿元。工程项目由雄源科技投资建设，中建二局、中建设计集团提供设计、采购、施工管理服务。

此外，继去年7月后，今年3月，雄安新区产业转移招商会再次召开，原本在雄安经营革塑、皮具、包装材料行业的4家企业即将转移至内蒙古的察右前旗京蒙合作产业园。

大批涌入的高端高新产业、持续转型和迁出的传统制造业，雄安新区的每一步都紧扣最初的规划，房企要想探索在雄安的机会，必定也要抓住“集技术研发、转移和交易，科技成果孵化和转化，产城融合的创新发展示范区”的主题。

已入驻开发商三要素：开发城市配套建设或助力雄安实现规划，自身符合雄安高端定位，具有国企大股东或与国企合作

在雄安新区官网上显示已入驻的企业中，共包括三家开发商，分别是：万科、启迪控股和绿地，三家企业开发的均非传统住宅项目。

万科和绿地是传统的地产企业，其中，上个月宣布转型“城乡建设与生活服务商”的万科是首家在雄安注册分公司的大型房企（雄安万科投资有限公司，注册时间2017年10月10日，注册资金为20亿元，为万科独资企业）。其计划在雄安开发产业城镇、医疗养老、长租公寓等业务。随后的10月28日，雄安万科建筑研究中心在雄安新区雄县揭牌并投入运营。该项目是雄安新区首个投入运营的建筑技术研发实验室。万科得以领先其他房企一步，提前在雄安注册分公司，得益于其第一大股东深圳地铁集团的“来自深圳”和“国企”双重身份。

雄安万科建筑研究中心

今年3月25日，绿地集团（上海市国有控股集团）与清控科创（清华大学控股的科技服务提供商和科技园区建设运营商，旗下已有厚德创新谷、中关村创业大街等多个项目）联合打造的双创项目“雄安绿地双创中心”正式开业。已入驻的11家企业涉及人工智能、虚拟现实、新零售、在线教育等多个领域，包括因果树（大数据人工智能信息服务平台）、创头条（为创业者和投资人实现个性化定制、一站式阅读的资讯类产品）、公司宝（为中小微企业提供一站式企业服务的平台）、AA加速器（创业内容成长平台）、起风了-第一创业视频媒体、选址中国（企业选址服务）等。双创中心的功能还包括为企业提供资金支持、产业对接、政策咨询、项目孵化等多重支持。

而启迪控股，是清华科技园开发建设与运营管理单位，在2017年6月，董事长王济武率团访问雄安新区时提出，正在探讨基于清华科技园和启迪产业集群助力新区发展的可行性。

除了雄安新区官网上已显示入驻的开发商，中关村科技园、英国金丝雀码头集团（英国知名房地产开发商，整体开发了位于伦敦多克兰地区的金丝雀码头项目，该项目汇集了世界顶尖银行、商业巨头和科技企业，成为全球金融、科技中心之一），也相继宣布与雄安开展合作。其中，中关村科技园已经组织了12家中关村节能环保及智慧城市服务企业，一同进驻雄安中关村科技产业基地，打造一座“引领未来的科技新城”。而英国金丝雀码头集团与中国银行合作，联合开发中英国际金融城，助力雄安发展为“世界眼光、国际标准”的金融科技中心。

从已入驻的开发商和其开发项目来看，叩开雄安大门的房企具有三要素：开发城市配套建设或助力雄安实现规划，自身定位和开发项目都符合雄安环保和数字之城的规划，有国企作为大股东或与国企合作。

给房企的建议：借鉴成功经验，三要素需齐全

雄安未来的发展潜力大，更重要的是，新区刚刚起步，如一张白纸，尚待各方为其描上轮廓、添上色彩。在此时进入新区开垦拓荒，对企业来说，是在向政府和人民传达一个信息：自己有意愿、有信心、有能力为雄安的“绿色”和“数字”城市建设作出贡献，对企业赢得政府信任、形成高端定位、建立良好声誉有很大裨益。对现今亟待向“美好生活服务商”转型升级的传统房地产企业，则尤其重要。

对传统房企来说，想要得到机会进入雄安新区，可以借鉴以上提到的开发商的做法。自身定位和开发项目都要符合雄安环保和智慧数字的发展规划，或为雄安提供城市配套建设。对民企来说，可与国企联合投资。高端产业园、科创中心、初创企业孵化器、联合办公空间等都在选项之列。

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